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전셋값 1% 오르면 수도권 집값 0.179%↑... 갭투자, 시장 불안 ‘트리거’ 되나

최근 국토연구원이 발표한 자료에 따르면, 전셋값이 1% 오를 때 주택 매매가격은 0.655% 상승하는 것으로 나타났습니다.

특히 수도권에선 갭투자가 1% 늘어날 경우 집값이 0.179% 오르는 연쇄적인 영향도 확인됐습니다.

이러한 통계는 단순한 수치 이상의 의미를 지닙니다. 전세 시장이 흔들리면 매매 시장도 즉각 반응한다는 점에서, 전셋값의 움직임은 부동산 시장의 온도계를 대변한다고 볼 수 있습니다.
 

전셋값과 매매가격, ‘연동성’ 여전

전세는 우리나라 주택시장에서 매우 독특한 제도입니다.
주거비 부담을 낮출 수 있는 동시에 자산 형성을 위한 수단으로도 활용되어 왔습니다.

그런데 최근 몇 년 간 금리와 경기 불확실성, 공급 부족 등 복합적인 요인이 전셋값을 밀어올렸고, 이는 다시 매매가 상승을 자극하는 구조로 이어지고 있습니다.

특히 전세가 오르면 매수자들은 전세 끼고 집을 사는 방식, 즉 갭투자를 활용해 ‘저렴한 초기 비용’으로 주택을 매입하려는 유인을 갖게 됩니다.

이는 결국 매매가격을 밀어올리는 연쇄 작용을 일으킵니다.
 

갭투자, 실수요자 부담 키우는 요인

국토연구원은 갭투자가 수도권 집값 상승을 자극하는 대표적 요인이라고 지적했습니다.

실수요자 입장에선 전세가 오른 것도 부담인데, 매매가까지 오르게 되면 내 집 마련의 문턱은 더 높아질 수밖에 없습니다.

게다가 갭투자가 과도하게 늘어나면, 향후 집값이 하락할 때 역전세난의 가능성도 커집니다.

전셋값보다 집값이 낮아지면 집을 팔고 싶어도 팔 수 없고, 세입자 보증금 반환조차 어려운 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.

이는 시장 전반의 리스크로 번지며 금융시장, 소비시장에도 부정적인 파급효과를 줄 수 있습니다.
 

정책적 시사점: 투기성 수요 억제 필요

전문가들은 이번 연구 결과가 시사하는 바가 크다고 말합니다.

전세-매매-갭투자의 연결 고리를 인지하고, 실수요 중심의 주택시장으로 나아가려면 정책의 촘촘한 설계가 필요합니다.

예컨대, 전세 보증금 반환보장 제도 강화, 갭투자에 대한 규제 도입, 그리고 무주택 실수요자에 대한 금융 지원 확대가 함께 추진되어야 시장의 균형을 잡을 수 있습니다.

또한 전세 시장 안정이 결국 매매시장 안정으로 이어진다는 점을 고려해, 임대차 시장의 수급 안정에도 더 큰 정책적 초점을 맞춰야 할 시점입니다.

결론적으로, 전셋값의 1% 상승이 단순한 시장의 흐름이 아닌, 매매가격과 주거 안정을 흔드는 주요 변수가 될 수 있다는 점을 이번 보고서는 잘 보여주고 있습니다.

갭투자 확대와 전세가 불안은 실수요자에게는 위기일 수 있습니다.

주택시장의 정상화를 위해선 수요 억제와 공급 확대를 균형 있게 조화시킨 실질적인 정책 조합이 그 어느 때보다 절실한 때입니다.